近日，随着全国多地楼市利好政策的出台，一定程度上助推了重庆房地产市场的活跃度。

通过实地探访，证券时报·e公司记者了解到，重庆个别豪宅、刚需产品，依然受到购房者热捧，重庆楼市分化显著。

千万级豪宅开盘售罄

“五一”期间，重庆贝壳平台咨询量迅速攀升，客户对二手房市场的关注度非常高。

有媒体报道称，实际现场来看房的客户也较多，链家经纪人也乐观估计，后续成交量或还会有增长。“五一”期间，到家了旗下成交量最多的一个店，新房连同二手房一起，总计成交了65套左右，并且单日最高卖出去了21套，这个数据相比节前有很大提升。

有数据统计显示，最近的2024年第20周（5月13日～5月19日），重庆中心城区住宅产品共新增9个预售，共计预售套数905套。当周，重庆中心城区住宅成交9.5万㎡，均价14583元/平米，环比上涨3.5%，市场整体成交维持回升态势。其中，中海寰宇时代璟里以7470万元位列全城第一，观宸和首创禧瑞礼分列第二、三位。

5月19日，证券时报·e公司记者实地探访重庆明星豪宅楼盘观宸，该地产项目毗邻重庆网红观音桥步行街，由华润置地和香港置地操盘打造。

由于区位和配套优势，观宸上市以来备受市场关注，“500万元+”级别的总价在重庆市场当属豪宅档次。据重庆锐理数据显示，在第20周，观宸共计销售7套房源，销售金额为3733万元，折合每套均价为533.29万元。

记者从现场了解到，目前，要进入观宸售楼中心还需实名验资，前来看盘的购房者络绎不绝。该项目占地总量超过400亩，除规划的住宅项目10万方（观宸）外，另有14万方的商业项目（商业项目暂定名中環万象城），预计2025年竣工开业。

观宸现场销售人员告诉记者，观宸户型面积从120㎡～240㎡不等，最低精装销售单价32000元/㎡左右，高可至40000元/㎡以上。从目前情况来看，面积越大的越好卖，并且价格越贵。近日，观宸有46套200㎡的房源取得销售许可证，价格普遍在千万元左右。本批次销售非常好，报名购房者有100多组，最终采取了摇号的方式购房。

在刚需方面，地段较好的相关产品同样得到热捧。在中海寰宇时代璟里售楼部，证券时报·e公司记者了解到，该楼盘主打刚需市场，销售单价为20000元/㎡左右，户型面积涵盖50㎡、66㎡、68㎡、86㎡和97㎡等多个段位。当日下午6点时分，仍有不少购房者，前往售楼部看房。

据现场销售人员表示，由于区位、交通等配套优势，叠加总价不高、准现房等特点，该楼盘自4月26日上市以来，仅仅半个多月，已取得销售许可证的两栋房源已经基本售罄。目前，还剩下这批次最后一栋楼，现已有多组购房意向的客户。

分化显著，呈现3大特征

今年以来，在经济复苏和多重政策持续利好等多方因素影响下，重庆房地产市场表现好于预期。

根据一季度数据，重庆锐理数据观察到，重庆楼市分化显著，呈现出3大特征。具体来看，首先重庆区域板块分化明显，中央公园及观音桥板块引领市场成交；其次，业态分化显著，洋房持续占据绝对主力；最后，产品内卷严重，改善客群为购房主力军。

从物业类型看，重庆高层产品市场份额出现回升，洋房依旧是新常态下绝对主力产品，小高层住宅份额稳中有升，别墅市场低位企稳。

从产品结构来看，90㎡～110㎡刚改户型占据绝对主力且持续扩容，市场产品同质化加剧；110㎡～130㎡改善户型占比也较2023年上涨3个百分点，改善客户是重庆住宅市场主力购房群体。同时，在观音桥、渝中等核心区域项目热销带动下，150㎡以上品质改善住宅市场份额稳中有升。

客观来讲，豪宅和刚需产品这是两个较为极端的产品，并不能完全代表整体重庆楼市的现状和发展情况。

一位长期从事重庆商品房交易的经纪人对记者表示，重庆的房子现在真的便宜，中央公园板块之前的售价为15000元/㎡左右，但现在很多房子只卖13000元/㎡～14000元/㎡左右，而该板块现在很多新盘建面价也就这个水平。

“也许，开发商挂高价可以多卖十几万元，但更有可能一个月就卖个几套房。与其如此，不如降价销售，虽然单套房赚的少，但是回款快啊，降价有可能一天就能清盘，一天晚上卖几栋楼也很正常。”上述经纪人如是表示，开发商明知这个项目已挣不到钱了，亏钱赶紧回笼资金，再重新去拿有更好机会的地块，因为现在地价也可能比之前更便宜。

此外，一位重庆房地产业内人士对记者表示，重庆买房跟成都应该是完全不一样的逻辑，或者是跟大多的城市都不一样。在重庆买房，不是看城市环形圈层，也不是看距离解放碑有多近。就算这个楼盘在解放碑，也可能卖的很便宜，哪怕他是新房。

近期，记者也收到重庆多个楼盘文宣广告，“xx楼盘打骨折、五折房、五折房原260万元现房别墅，现126万元起”。需要指出的是，重庆楼市本来就没有什么限购措施，此前最低首付就已经做到20%左右。

对此，上述人士表示，前些年，来重庆的投资客占比很高，他们买了很多较偏的项目，地段可能靠近核心区，但配套很不完善。在如今经济大环境下，投资客普遍选择了抽身而退，折价套现。目前，重庆楼市同质化太严重了，不缺房，但缺好房。未来，在重庆要么关注大户型，要么看一些迭代化的产品。